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Quando si vuole fare un cambio di destinazione d’uso di un immobile è importante effettuare le verifiche preliminari.
In primis, bisogna controllare se il Piano Regolatore pone particolari limiti o meno.
Poi si deve capire quali autorizzazioni devono essere richieste al Comune.
Indice
DIA, SCIA e PDC
Se il cambio di destinazione d’uso non comporta l’esecuzione di opere edili, per ottenere il cambio basterà presentare una DIA (Denuncia di Inizio attività) oppure una SCIA, (Segnalazione certificata di Inizio attività), a seconda del NTA (norme Tecniche di Attuazione) del Comune.
Se invece il cambio di destinazione d’uso prevede delle modifiche strutturali o distributive, si dovrà richiedere un PDC (Permesso di costruire).
Immobile è in condominio
Nel caso in cui l’immobile oggetto del cambio di destinazione d’uso si trovi in un condominio occorre verificare che nel regolamento condominiale non vi siano restrizioni.
Se così fosse, è necessario chiedere l’autorizzazione alla stessa assemblea anche eventualmente inducendo una riunione straordinaria.
La Categoria catastale
Il cambio di destinazione d’uso comporta la modifica della categoria catastale dell’immobile. Si definisce cambio d’uso urbanisticamente rilevante quello che comporta il passaggio a una categoria diversa, anche senza opere edilizie.
Cambiando le categorie cambiano anche la rendite su cui andranno calcolate le tasse, come Imu e Tasi.
Il Decreto Sblocca Italia ha modificato l’articolo 23-ter del Testo Unico dell’Edilizia (d.P.R. 380/2001) secondo cui costituisce cambio rilevante della destinazione d’uso “ogni forma di utilizzo dell’immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall’esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l’assegnazione dell’immobile o dell’unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale” inserita in un catalogo ben definito.
Le categorie funzionali oggi possibili Sono quattro:
- residenziale e turistico-ricettiva
- produttiva e direzionale
- commerciale
- rurale.
In base al Testo Unico dell’edilizia è sempre possibile il cambio della destinazione d’uso all’interno della stessa categoria funzionale, salvo diversa previsione da parte delle leggi regionali e degli strumenti urbanistici comunali.
I cambi d’uso più frequenti
Non è affatto raro decidere di trasformare un’abitazione in ufficio.
Quante volte capita di avere un appartamento e di volerlo usare come ufficio o come studio professionale?
Altrettanto frequente è la situazione inversa: cambiare la destinazione d’uso di locali commerciali (negozi) o di ex capannoni industriali in immobili a uso abitativo (residenziale).
Sempre più diffusa, poi, è anche la tendenza a trasformare box e garage in laboratori o magazzini, per chi necessita di spazi dove lavorare senza dover pagare somme ingenti per l’affitto di locali più grandi.
Per fare questi interventi di trasformazione non è sempre necessario ricorrere ai lavori di ristrutturazione, il cambio d’uso può avvenire con o senza opere edilizie.
È invece necessario accertarsi che vi siano le condizioni preliminari per portare avanti la trasformazione senza rischiare l’abuso edilizio.
Cambio di destinazione d’uso, costo
Le spese a cui si va incontro con un cambio di destinazione d’uso di un immobile sono quelle necessarie per i lavori materiali all’interno dell’immobile stessi, a cui si aggiungono le parcelle dei professionisti coinvolti e gli oneri di urbanizzazione.
